Pekka Linnan Vapaa sana Läpinäkyvää tekemistä kiinteistönvälitysalalle

Kiinteistönvälityspalvelu on pääasiassa kuluttajien asunnonhankintatarpeiden tyydyttämistä kohtuullisen säännellyssä maailmassa. Pääosa alalla toimivista palveluntuottajista noudattaa alan toimintaa säätelevää lainsäädäntöä sekä hyvän välitystavan ohjetta.

Alalla ovat selvät säännöt niin vastaavasta hoitajasta, vastaavan hoitajan velvollisuuksista, vastuuvakuutuksesta kuin LKV-pätevyyksistä. Säännöt ovat helposti kaikkien ymmärrettävissä sekä alalla tosissaan toimittaessa myös kohtuullisen helposti noudatettavissa.

Kv-alalla on kautta aikojen ollut myös toimintaa ja toimijoita, joilla ei ole ollut joko kykyä taikka halua noudattaa alan pelisääntöjä. Tästä syystä niin alaa valvovat aluehallintoviranomaiset kuin oikeuslaitoskin ovat joutuneet ottamaan kantaa alalla havaittuihin epäkohtiin.

KHO on 8.3.2022 annetuissa ratkaisuissa ottanut ennakkopäätöstyyppisesti kantaa erilaisiin ”yritysviritelmiin” alalla. Tällaisen viritykset on usein rakennettu kustannusten vähentämiseksi sekä vastuusuhteiden hämärtämiseksi asiakkaisiin nähden.

KHO:n päätöksissä on otettu kantaa välityslain 5 §:n sisältöön. Kyseessä olevassa normissa edellytetään välitystehtäviä suorittavan henkilön olevan sen kv-liikkeen palveluksessa, jonka nimiin hän toimii. Kyse on siis vastuista, oikeasta markkinoinnista sekä vastaavan hoitajan tehtävän lainmukaisesta suorittamisesta.

KHO on linjannut edellä mainituissa päätöksissä, mitä ”palveluksessa olemisella” jatkossa tarkoitetaan: Linjauksen mukaan tällä tarkoitetaan työsuhdetta välitysliikkeeseen taikka välitysliikkeen johtoon kuulumista. Yhtiön johdolla tarkoitetaan osakeyhtiössä hallitusta ja toimitusjohtajaa sekä henkilöyhtiöissä vastuunalaista yhtiömiestä.

KHO:n kanta on oikea ja looginen.

Välitystehtävää ei ole mahdollista antaa muiden kuin kv-liikkeen palveluksessa olevien suoritettavaksi. Välitystehtävää ei siten jatkossa ole mahdollista hoitaa yhteistyösopimuksilla taikka asiamiessopimuksilla (eräänlaisilla tuolimalleilla ym.).

KHO:n kanta on oikea ja looginen. Vastaava hoitaja on velvollinen huolehtimaan harjoitetun kv-toiminnan lainmukaisuudesta, joten hänellä tulee olla todellinen ja välitön mahdollisuus ohjata ja valvoa toimintaa sekä puuttua siinä ilmeneviin epäkohtiin. Tämä tarkoittaa työlainsäädännössä vakiintuneen direktio-oikeuden käyttöä, joka toteutuu vain tosiasiallisessa työsuhteessa.

Aluehallintovirastot ovat valvontansa alaisuudessa toimiville kv-liikkeille lähettämissään tiedotteissa kehottaneet välitysliikkeitä toimimaan jatkossa KHO:n linjauksen mukaisesti. Konkreettiset valvonnat kentällä alkavat AVI:n toimesta 1/2023.

Kv-alalla pitkään työskennelleenä juristina olen vuosia odottanut KHO:n nyt antamaa linjausta. Omaa kotiaan/vapaa-ajankohdettaan myyntiin antavan kuluttajan on voitava luottaa siihen, että hänen sopimuskumppaninsa hoitaa asiat alaa säätelevän lainsäädännön ja hyvän välitystavan mukaisesti. Kv-alalla kilpailuetu tulee hankkia palvelun laadulla ynnä muulla eikä kikkailemalla alan normiston kustannuksella.

Kirjoittaja on varatuomari, LKV.